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1秒競價、溢價40%，1.43億搶“雜草豪宅”是撿漏還是焦慮
來源： 鳳凰網作者：時間： 2025-10-20
當一套空置數年、門外雜草叢生的毛坯別墅，在法拍場上引來10位億萬富翁149輪瘋搶，最終以1.43億元溢價40%成交時，北京頂豪市場的魔幻一幕，撕開了高端房產交易的詭異面紗。10月17日，遠洋LA VIE與縵合北京（原霄云路8號）4套頂豪法拍房源引爆市場，2萬人在線圍觀、最短1秒競價間隔的狂熱場景，與當下樓市整體的冷靜形成刺眼反差。這場看似非理性的搶房大戰，實則是高凈值人群資產配置焦慮與行業結構性矛盾的集中爆發。
此次引爆市場的遠洋LA VIE獨棟別墅，堪稱法拍界的"逆襲者"。這套面積近1700平方米的房源，此前在8月和9月兩次流拍，起拍價從1.65億元降至1.32億元仍無人問津。但短短一個月后，它卻成為資本追逐的焦點：10位買家繳納千萬元保證金入場，從1.05億元起拍價一路廝殺，歷經147次延時競價，最終以8.4萬元/平方米的單價成交。而貝殼找房數據顯示，該小區同類掛牌房源單價最高達16.7萬元/平方米，即便與最低掛牌價10.6萬元/平方米相比，法拍價仍存在明顯價差。
同樣上演搶房大戰的還有縵合北京的3套房源。這3套面積均為455.27平方米的房源，起拍價均為5217萬元，其中一套歷經276次競價、272次延時，從10月16日持續鏖戰至次日上午，最短競價間隔僅1秒，最終最高成交價達5683萬元，單價約12.5萬元/平方米。值得注意的是，加上1%的技術服務費和1%的商家傭金，買家實際成本將進一步提高。而該項目此前10次法拍記錄中，多次遭遇撤回或流拍，即便是成交房源，競價次數也從未超過80次，此次熱度堪稱史無前例。
表面上看，這場頂豪法拍狂歡源于"撿漏"心理。作為北京豪宅市場的標桿項目，遠洋LA VIE容積率僅0.3、綠化率60%，190棟獨棟別墅占據稀缺湖景資源，套均總價上億元；縵合北京則以歐洲建筑風格、原生森林景觀和24小時管家服務著稱，明星業主云集，曾因"馬斯克購房"傳聞沖上熱搜。這些項目的二手房源不僅掛牌量少，成交周期也普遍較長，最近一次正經成交均要追溯到2021年之后，法拍市場的低價房源自然成為稀缺標的。
但深入分析不難發現，狂熱背后是高凈值人群的資產配置困境。在經濟增速放緩、股市波動加劇、理財產品打破剛兌的背景下，核心城市的頂級房產憑借稀缺性和抗通脹屬性，成為資本避險的重要選擇。中指研究院數據顯示，2025年前三季度，一線城市法拍住宅成交總金額達280億元，北京法拍房成交均價42705元/平方米，雖低于普通二手房，但頂豪法拍房的折價空間相對有限，此次遠洋LA VIE的溢價成交，更印證了資本對優質資產的追捧。
與此同時，頂豪法拍市場的熱度也暴露了行業的深層矛盾。一方面，部分高端項目因開發商資金鏈問題或業主債務違約，導致房源流入法拍市場，成為市場供給的重要補充；另一方面，普通豪宅市場庫存高企、成交低迷，而真正占據核心資源的頂豪卻供不應求，形成"冰火兩重天"的格局。數據顯示，北京法拍房整體清倉率僅40.93%，成交折價率76%，多數房源仍面臨流拍壓力，只有少數核心地段的頂豪能引發爭搶。
需要警惕的是，頂豪法拍的狂歡并非樓市回暖的信號。此次成交的房源均為毛坯狀態，部分甚至雜草叢生，買家不僅需要承擔高昂的裝修成本，還可能面臨產權糾紛、物業費高等隱性風險。遠洋LA VIE的物業費高達18元/平方米·月，一套1700平方米的別墅，每年物業費就超過30萬元。對于買家而言，這場看似風光的搶房大戰，實則是一場高風險的資本博弈。
從行業視角看，頂豪法拍市場的異動，反映了房地產市場的分化正在加劇。未來，核心城市、核心地段的稀缺頂豪可能會持續受到資本追捧，而普通豪宅和剛需住宅則面臨更大的去化壓力。對于高凈值人群而言，選擇法拍頂豪需理性評估風險與收益，避免盲目跟風；對于市場而言，這種非理性的搶房場景，更像是資本避險情緒的集中釋放，而非樓市復蘇的積極信號。
北京頂豪法拍的149輪競價，終究是一場少數人的游戲。當雜草叢生的毛坯別墅被炒至1.43億元，我們看到的不僅是資本的狂熱，更是行業轉型期的迷茫與焦慮。在房地產市場回歸居住屬性的大趨勢下，頂豪的稀缺價值或許能支撐其價格，但非理性的溢價狂歡，最終能否經得起時間的考驗，仍是未知數。